Los terrenos de la antigua estación multiplican su tasación y se subastan por 50 millones de euros
La noticia de la llegada de El Corte Inglés tuvo un impacto brutal en el suelo de la antigua estación, y en el sentimiento de los comerciantes del centro de Castellón. La asociación Edificio Singular llegó al punto de pleitear con el Ayuntamiento y pedir la suspensión cautelar al TSJ. El precio del suelo de la antigua estación se disparó hasta tal punto, que la subasta de las parcelas edificables llegó a los 50 millones de euros.
Esperanza Molina/ Castellón Información
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Una vez culminado el enterramiento de la vía y a su paso por Castelló, e inaugurada la nueva estación de Renfe, en el año 2000, el ayuntamiento lograba también renegociar su convenio con Renfe para poder disponer de los terrenos de la antigua estación. El convenio fue aprobado por el Consejo de Administración de Renfe.
Los detalles fundamentales consistían en:
- Todos los terrenos liberados de Renfe mantendrían su edificabilidad.
- Se modificaban los usos. Se permitían parcelas para el uso de vivienda (libre o social), con bajos comerciales.
- Se proyectaba en una gran parcela el uso exclusivamente comercial. (Se detallan los viales, las zonas verdes, las alturas etc.)
- La urbanización podría ser realizada por la propia Renfe o por una empresa privada, a su costa.
- Renfe cedía el edificio de la vieja estación al Ayuntamiento, y permitiría abrir pasos a través de sus terrenos.
- El ayuntamiento renunciaba a la expropiación.
- El ayuntamiento se comprometía a modificar el Plan General en 15 meses.
- Se le garantizaba a Renfe, además, el importe de las 16 viviendas que poseía en la estación.
Tal como comentaba Castellón Información:
El acuerdo, con todos los informes favorables fue aprobado por mayoría en el pleno del ayuntamiento con los votos del PP y PSOE, con la abstención del BNV el 9 de febrero de 2001. El mismo día se aprobó iniciar la modificación del Plan General propuesta, pero aquí solo con la mayoría del PP. Votaron en contra de la modificación del Plan el PSOE y el BNV.
Mientras el ayuntamiento ya soñaba con la consolidación de la estrategia, se cocían dos conflictos: El Grupo Municipal Socialista no acababa de ver el Corte inglés en la zona oeste y eran partidarios de buscarle otra ubicación en el área este de la ciudad. Tampoco estaban de acuerdo con la gestión de los terrenos de Renfe. Y los comerciantes, divididos en dos plataformas, tramaban ya como garantizarse una presencia en aquella nueva zona comercial.
Se disparaba el precio comercial del suelo en la zona, y además, los comerciantes de la zona centro estallaban en protestas. Recriminaban al alcalde que diera nuevas licencias para grandes espacios comerciales, y exigían que se les compensara con un área comercial situada en la misma zona de El Corte Inglés para poder mantener su competitividad.
Esta asociación pasó a denominarse Edificio Singular.
El ayuntamiento aprueba la modificación del Plan General para el PAI de la Estación
El 31 de mayo de 2001 se aprobaba provisionalmente la modificación de del Plan General relativa a la nueva ordenación del entorno de la antigua estación de Renfe, que comprendía la unidades de Ejecución 01.UE-R(A), o1.UE-R(B) y 07.UE-R.
Dicho de forma coloquial: En la parte sur, se habilitaría una parcela verde frente a las viviendas de la calle Gandía; y dos manzanas de edificación residencial con la posibilidad de levantar hasta 10 plantas de altura, la primera en la espalda de la calle Lucena, y la segunda, con patio interior, entre Gandía y el nuevo eje de comunicación del corredor ferroviario.
La otra zona, situada al norte, una gran área comercial con una edificabilidad de 32.553 m2 sobre la superficie, que previsiblemente sería ocupada por el Corte Inglés con un aparcamiento subterráneo con capacidad para 1.500 vehículos. Se complementaría con una zona verde y un hotel, recayente al Paseo de Morella, y dos edificaciones en bloque de hasta diez pisos de altura sobre la calle Gandía.
La estimación realizada para la urbanización se situaba entre los 1.500 y 2.000 millones de pesetas (al cambio, entre 90 y 120 millones de euros).
La Conselleria de Obras Públicas aprobaba definitivamente la modificación del Plan General el 27 de julio de ese año.
(La Coput aprueba la modificación del Plan General)
Presentación de programas para urbanizar la zona: Cavilga puja fuerte
Iniciado el concurso público para la presentación de programas urbanísticos, la mercantil Cavilga registraba su alternativa en el ayuntamiento.
En la documentación presentada se proponía una actuación integral que se centraba, fundamentalmente, en la creación de cuatro zonas verdes, la construcción de un gran centro comercial y la urbanización del entorno, con bloques de edificios con posibilidad de uso hotelero en algunos casos.
El programa planteaba dos soluciones diferenciadas en su tratamiento, para la zona verde, que se configura como eje central de los terrenos de la antigua estación, situada entre el Corte Inglés y el área residencial.
Como se acordó en el pleno municipal, se suprimía el túnel de la calle Borriol y se creaban rampas alternativas para el acceso y salida de un parking para 1.500 vehículos situado bajo la superficie del área comercial.
El estudio de tráfico propuesto por Cavilga apostaba por la construcción de dos rotondas, una situada en la intersección de Joaquín Costa con la avenida Barcelona, y el segundo, en el enlace del corredor ferroviario con Doctor Clará.
La nueva avenida tendría una anchura de 30 metros con cuatro carriles de circulación, separados por una mediana con carril bici y distintas secciones según el tramo urbano por donde discurría.
Sorpresa de última hora: Edificio Singular
Apenas unas horas antes de cerrarse el plazo para la presentación de programas, la asociación de comerciantes que se denominaba Edificio Singular presentaba una segunda propuesta.
El objetivo de ‘Edificio Singular’ era la de crear un inmueble comercial que compitiera con El Corte inglés, y donde se instalaran las ofertas comerciales de aquellas empresas de Castellón que se habían asociado a la propuesta.
Planteamientos propuestos
La documentación presentada por ambas constructoras estimaba estos dos planteamientos:
Cavilga valoraba el desarrollo global de los terrenos en 2.658 millones de pesetas (casi 16 millones de euros), que serían aportados por el urbanizador. Se comprometía a comenzar las obras en un periodo de 8 meses, a completar su ejecución en un plazo de 18 meses y a edificar en 4 años, con la excepción del compromiso asumido para la zona comercial (previsiblemente el Corte Inglés), que se realizaría en el plazo de un año.
Los comerciantes de Edificio Singular, en colaboración con la constructora valenciana Bertolín SA, estimaban el coste del desarrollo urbanístico en 1.728 millones de pesetas (en torno a 10,4 millones de euros). Las obras de urbanización comenzarían en 7 meses con un plazo de ejecución de 18 meses y un periodo de consolidación de 5 años. Edificio Singular mantenía la instalación de El Corte Inglés, pero con nuevas condiciones, justificaba la diferencia económica de su propuesta con relación a la de Cavilga, en la ausencia de ánimo de lucro y, por tanto, en la existencia de una menor especulación.
Los técnicos ponen en duda la propuesta de Edificio Singular
Sin embargo, los técnicos municipales apreciaron incorrecciones en la propuesta de Edificio Singular.
En lo económico, aunque su programa inicial parecía más económica que el de Cavilga, se centraba solo en una sola zona de aquella pastilla urbanística; la ampliación del tratamiento a toda la zona encarecería la urbanización a casi 4.000 millones de pesetas (24 millones de euros).
Fuentes municipales alegaron entonces, que posiblemente los asesores de Edificio Singular habían basado sus alegaciones en ‘rumores e informaciones paralelas’, y no en los documentos que acreditaban la aprobación de la Coput. Afirmaron entonces, que Cavilga (Lubasa), había presentado una ‘mejora’ en su alternativa técnica para desarrollar el bulevar ferroviario de 3,5 kilómetros con una anchura de 30 metros y no de 10 metros, como inicialmente figuraba en la modificación del Plan General.
La propuesta económica de Lubasa rondaría, por tanto, los 2.700 millones de pesetas iniciales, a los que habría que sumar en torno a 275 millones en concepto de indemnizaciones (cifra calificada en aquel momento de provisional), y otros elementos adicionales .
La propuesta de Edificio Singular para la misma superficie se elevaría por encima de los 3.670 millones de pesetas.
Por otra parte, los técnicos señalaron la falta de personalidad jurídica de la representante de Edificio Singular, la ausencia de documentos de representación, y también el informe acreditativo de una entidad financiera sobre la solvencia de la asociación.
Inadmisión de la propuesta de Edificio Singular
El 21 de septiembre, la mesa de contratación propuso la inadmisión de la propuesta de Edificio singular. Las razones básicas para respaldar esta decisión fueron:
‘Edificio Singular’, que se había constituido como 'asociación sindical', no tenía entidad jurídica, porque no habían transcurrido los 20 días que marcaba la normativa entre el depósito de sus estatutos y su presentación al concurso. Así mismo, los técnicos indican que tampoco se presentó dentro de plazo el ‘bastanteo’ del apoderamiento .
Y en último lugar, se consideraba que el aval presentado, para garantizar la solvencia de esta entidad para poder acometer la urbanización prevista, no estaba correctamente presentado, ya que se trataba de un documento genérico que no concretaba los fines para el que estaba destinado.
Finalmente, aducían los técnicos, el planteamiento de Edificio Singular para crear un edificio de galerías comerciales junto a El Corte Inglés, no se sostenía en la modificación del Plan General recientemente aprobada, por lo que proponían a la asociación, que llegaran a un acuerdo con los propietarios de uno de los solares de la zona, para poder llevar a cabo su propósito. La propuesta de la Mesa de contratación fue aprobada el 24 de septiembre de 2001.
La plataforma intentó, primero, impugnar el procedimiento; y después, acusaron a Cavilga de contar con información privilegiada por parte del ayuntamiento. En resumen, dijeron que el proceso había sido ilegal y actuaron en consecuencia. Cuatro días después el Grupo Socialista en el Ayuntamiento solicitaba que se modificara el proyecto de urbanización de la zona de la antigua estación donde pretendía instalarse el Corte Inglés.
El 25 de octubre de 2001 el pleno del ayuntamiento aprobaba la concesión de la urbanización de los terrenos de la antigua estación a Cavilga, con el voto en contra del Grupo Municipal Socialista. EL PSOE criticó la forma y el proceso y calificó la creación de un vial de 30 metros de anchura (el corredor ferroviario ) como una barrera urbanística.
Edificio Singular presentaba recurso e iniciaba acciones jurídicas como el intento de impugnación del procedimiento de selección del programa urbanizador.
Paralelamente, otra asociación de comerciantes, también se postulaba para instalarse en la zona de la estación, junto a las instalaciones de El Corte Inglés. En esta ocasión, se aliaban con el programa propuesto por Cavilga, para la adquisición de una galería comercial en uno de los edificios de nueva planta previstos sobre esa superficie.
Esta operación, inicialmente más cara que la pretendida por “Edificio Singular”, estaría basada en una reserva de suelo pactada con Cavilga sobre precios previsiblemente más bajos de los que alcanzaría la zona en el plazo de unos años cuando se consolidara.
Y mientras los comerciantes proponían alternativas y el Ayuntamiento estudiaba los programas, la zona oeste pasaba a considerarse como zona de primera, y surgían como setas las promociones urbanísticas que añadían a su oferta el latiguillo de: ‘ubicado junto a El Corte Inglés’.
Las previsiones en fechas no se cumplían. Además, surgían otros inconvenientes. Para poder urbanizar los terrenos primero era fundamental la construcción de un gran colector para la zona. Ese colector debía ser financiado al 80% por la Conselleria de Obras públicas… pero para eso hacía falta la firma de un convenio.
2002: de pesetas a euros
Con la llegada del 2002 se produjo una novedad importante: llegaba el euro como moneda oficial y se comía a las antiguas pesetas. Y la conversión no resultó del todo favorable para los españoles, para los que un euro equivalía a 166,386 pesetas. A partir del uno de enero, todas las transacciones se valoraban y se realizaban ya en euros.
Primeras comunicaciones de El Corte Inglés en enero de 2002
Y El Corte Inglés empezaba a dar la cara y a realizar sus propias notificaciones oficiales. Fue a raíz de los rumores que apuntaban a cómo y a quien contrataría El Corte Inglés para su nueva instalación en Castellón. El 14 de enero de 2002, el responsable de Relaciones Externas de esta entidad en Valencia confirmaba a ABC, que Castellón albergaría una sede de “El Corte Inglés, concebido como unos grandes almacenes de carácter urbano y no un Hipercor”, en el solar de la antigua estación, cuya urbanización será desarrollada por la empresa Calviga, filial de Lubasa”. Apuntaban también “Todo está centralizado en Madrid, en el Departamento de Planificación”, por lo que en Valencia, indicaron, se ignora también cuantas personas serán necesarias, qué departamentos se han previsto o cuando se iniciarán los trabajos de construcción, aunque se baraja que la inauguración del centro pueda retrasarse hasta mediados del 2003 o principios del 2004.
Con todo "será El Corte Inglés, quien seleccione su personal a través de una oficina donde los interesados podrán rellenar una serie de formularios para la solicitud de empleo". (EM. ABC CV 1501202).
Aquel proceso para la construcción de El Corte Inglés estaba tan solo en su inicio. Renfe no había autorizado todavía la ocupación de sus terrenos, faltaba aprobar definitivamente el proyecto de urbanización, la reparcelación de la zona y la expropiación de los solares afectados por aquel ambicioso proyecto, que no eran propiedad de Renfe.
Los vecinos del entorno de la estación protestan y presentan alegaciones
Y aquí surgieron nuevas disyuntivas. Los vecinos de las unidades de ejecución colindantes a la vía litigaron también. Unos, en defensa de sus masets tradicionales y otros con propuestas de urbanización que les resultaran más beneficiosas. Una de estas unidades fue la nº 10 que comprendía la zona delimitada por las avenidas Villarreal y Tárrega Monteblanco. Aquí se presentaron dos propuestas, la de la Constructora Vistalmar y la de una Agrupación de Interés Urbanístico.
Algunos de estos propietarios alegaron y recurrieron a los tribunales. años después, en 2008, el Supremo tumbaría la modificación del Plan y, con él el Plan General del 2000.
También en la urbanización de estas unidades de ejecución, necesarias para el proyecto de los antiguos terrenos de la estación, chocaron los intereses municipales con los propietarios, y el PP, que gobernaba, con el PSOE, que estaba en la oposición.
El efecto de todo aquello se mostraba con las manifestaciones de los vecinos en los plenos municipales
En febrero, Renfe daba permiso para la ocupación de sus terrenos y el ayuntamiento metía prisa a Cavilga para que iniciara cuanto antes los trabajos, que comenzaban pocos días después.
Edificio Singular mantiene ‘su guerra’ y llama a los comerciantes de Santander
Con la entrada en el año 2002 los comerciantes de Edificio Singular no habían cedido en sus reivindicaciones. En febrero conseguían que el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana admitiera a trámite su recurso “contra el acuerdo del Ayuntamiento por el que se adjudicaba el PAI a la empresa Calviga, filial de Lubasa”. A la espera de que el TSJ también se mostrara favor de la paralización cautelar de la urbanización de los terrenos, llamaban en su ayuda a los comerciantes de la localidad de Santander.
La historia partía del hecho de que los comerciantes de Santander también se habían opuesto a un proyecto de urbanización similar contra el ayuntamiento de su ciudad. “En Santander, afirmaron, el Ayuntamiento firmó un acuerdo urbanístico con unas empresas privadas, recalificó unos terrenos industriales como comerciales y procedió a la construcción de esta gran superficie en las afueras de la ciudad.
Los interesados consiguieron que su recurso fuera admitido a trámite, pero no pudieron parar la urbanización, al no poder hacer frente al aval de 1.200 millones de pesetas que les exigió el juez. Pese a todo, consiguieron sentencias favorables del Tribunal Superior de Justicia y posteriormente del Tribunal Supremo. EL Corte inglés ya está construido, la sentencia de demolición es inejecutable, pero se estima que las indemnizaciones suman varios miles de millones de pesetas. El Tribunal Supremo apoyó a los comerciantes de Santander. (EM/ ABC-CV 26-04-2002)
La rueda de prensa de Edificio Singular y los comerciantes de Santander se celebró en Castelló el 25 de abril.
“El Corte Inglés revitaliza el comercio local si todas las tiendas pueden establecerse en una misma zona, pero no puede actuar como barrera urbanística para impedir que el público acceda a los comercios tradicionales”, ha dicho José María Gandarillas, presidente de la Asociación de Santander, palabras que han ratificado tanto la presidenta de Edificio Singular, Encarna Far, como por Enrique Felip, miembro de su directiva.
El asesor jurídico de la Agrupación de Comerciantes de Santander, José María de la Calzada, ha aconsejado a sus colegas de Castelló que eviten el error cometido por ellos y reúnan el aval económico que les pueda imponer el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana para la suspensión cautelar de las obras de urbanización. “Así evitarían lo que nos pasó a nosotros en Santander, donde se instaló El Corte Inglés inmediatamente y los pequeños comerciantes, que no tuvieron opción, están sufriendo pérdidas del 30%”.
Convenio con la Coput
En mayo de 2002 el ayuntamiento obtenía por fin el permiso de Renfe para ocupar los terrenos de la antigua estación y su parque de vías y pudo comenzar a demoler las antiguas edificaciones. Ese mismo mes se alcanzaba un principio de acuerdo con la Consellería de Obras Públicas (Coput) para la creación del tan necesario colector para la zona de la antigua estación, financiado al 80% por la Generalitat. El Conseller de Obras Públicas, Ramón García Antón visitaba la ciudad un 4 de junio para repartir millones con los que desbloquear la urbanización de los terrenos de la antigua estación, la primera fase de la Ronda Norte y la avenida Juan de Austria de El Grau.
El TSJ tumba las aspiraciones de Edificio Singular
