Dependerán de la aprobación del PGOU, pero también de la voluntad de los vecinos para su desarrollo
Los Planes Especiales y la minimización de impactos serán las claves fundamentales para poder legalizar una edificación en SNU y para poder desarrollar viviendas en el Suelo Urbanizable en la zona de la Marjalería. Parece simple pero resultará complejo. Lo fundamental es aprobar en Plan General y luego que los vecinos se pongan de acuerdo, porque deberán asumir los costes de urbanización.
Esperanza Molina/ Castellón Información
EL último ‘webinar’ (seminario virtual) para la explicación de los detalles del Plan General Que se encuentra en exposición pública, se ha centrado sobre el desarrollo de los barrios periféricos, pero también sobre la zona de la Marjalería.
Una vez más, las explicaciones han sido realizadas por los técnicos del Plan, Fernando Calduch y Consuelo Leal, acompañados por el concejal de Urbanismo, José Luís López.
En primer lugar, cabe tener en cuenta que los detalles que se han explicado en esta reunión parten de la existencia de un Plan General Estructural, que debe recibir la aprobación de la Comisión Territorial de Urbanismo antes de que entre completamente en vigor; y que el Plan de Ordenación Pormenorizada que deberá de determinar los protocolos y las ordenanzas que definan cada una de las parcelas de estas zonas, está todavía en fase de desarrollo.
¿Qué quiere decir esto? Pues que se han marcado las pautas generales, introducido las normativas municipales y queda más o menos claro lo que se puede o no hacer dentro del Suelo Urbano de Castelló, es decir, el casco urbano de la ciudad más o menos consolidado.
Pero todavía queda mucho por trabajar en los detalles de ese suelo Urbanizable o por desarrollar, que conecten los barrios periféricos de Castellón o las urbanizaciones de montaña. Y que en lo que concierne a la Marjalería está casi todo por hacer con una salvedad, ya se sabe cómo actuar o como se podría actuar para comenzar a dar solución a un problema histórico de la ciudad.
Barrios periféricos y desarrollos de montaña
Entrando en detalle, el objetivo fundamental es poder recuperar esa memoria de la ciudad que explica cómo nacieron los múltiples barrios de viviendas diseminadas que comenzaron a surgir en el término municipal en la década de los 70 del pasado siglo.
Y una vez contemplada la realidad de lo que fue y de lo que es, intentar conectar todos esos núcleos de población mejorando en lo posible sus servicios y su calidad de vida.
La situación pasa por la existencia de núcleos de viviendas que, en zonas como el de la Joquera, ya constituyen zonas de población consolidadas. Las soluciones pasan por respetar en todo lo posible las viviendas, pero obtener las comunicaciones, los servicios y los viales necesarios que, en muchos casos no podrán ser de una gran amplitud (entre 8 y 16 metros). Esto es así por la urbanización que ya existe, pero también, por la necesidad de que por ley los viales puedan permitir el acceso seguro de vehículos de seguridad.
Una situación parecida se encuentra en la zona de Benadresa, o en el área sur, en los barrios Roquetes y San Bernardo, que se quieren conectar con la CV-18 para darles salidas, transporte público y seguridad. Por descontado, entre las nuevas dotaciones se estudia la creación de aceras transitables y de circuitos ciclo-peatonales.
Ahora bien, otras zonas como el barrio de San Agustín y San Marcos, presenta una problemática muy particular: la existencia del Barranco del Sol que la convierte en una zona con un elevado riesgo de inundación. Aquí las soluciones deberían pasar, de forma obligada, por el encauzamiento de ese barranco. Pero en este caso las competencias son también supramunicipales, porque depende de la Confederación Hidrográfica del Júcar.
La Marjalería, más de 4.000 viviendas y mucho trabajo por delante
Uno de los temas más esperados en este seminario era, sin lugar a dudas, el de la Marjalería. En la exposición realizada por Consuelo Vidal se han aportado datos que dan cuenta de lo complejo del asunto. Según ha quedado constancia en los diferentes estudios, la Marjalería disponía en los años 40 del pasado siglo con un volumen de 400 construcciones, fundamentalmente de carácter agrícola. Se trata de una zona tradicionalmente de cultivo… pero no de uno solo sino de múltiples cultivos que han modificado las características del terreno.
La Marjalería tiene una cota muy baja, en algunos casos, por debajo de la del nivel del mar. Por la orografía del término municipal, las escorrentías procedentes de la montaña afloran en toda esta franja comprendida entre La Donació y el Serradall. Que se extiende norte (desde le Cuadro de Santiago en Benicàssim), al sur.
Uno de los últimos cultivos más intensos de la zona fue el del arroz. En la década de los 70, la necesidad de sanear toda aquella franja donde se producían múltiples epidemias, llevo a poner en marcha una obra de grandes dimensiones: la introducción de una red de drenaje en el subsuelo que recoge el exceso de agua y mantiene el equilibrio de la zona para desecarlo y evitar su permanente inundación.
Gran parte de esa obra sigue aún en funcionamiento. Ahora bien, de las 400 construcciones agrícolas de los años 40 del siglo 20, se pasó a la existencia de más de 1.300 viviendas, en la década de los 80, según los estudios del Plan General que se realizaron entonces; y a entre 3.500 y 4000 viviendas según los datos del Plan General del 2.000.
Ya no se trata solo de construcciones de aperos ni de uso agrícola; ahora son ya viviendas residenciales con un índice de ocupación muy alto y en muchos casos, como primera vivienda. Muchas de estas construcciones están registradas catastralmente por los vecinos. Otras no, pero el Ayuntamiento si las tiene localizadas por otros medios.
¿Qué proceso hay que seguir para legalizar en la Marjalería?
Dicho todo esto, el planteamiento del Plan General de Castelló está condicionado por la Declaración de Impacto Ambiental (Date). Y la Date, a su vez, por el Patricova y el riesgo de inundabilidad, pero también por los diferentes estudios de protección del paisaje y zona verde.
Lo primero que cabe poner sobre la mesa es el impacto ambiental de las viviendas, si disponen de servicios y alcantarillado o no. También, si están en Suelo Urbanizable o en Suelo No Urbanizable.
Desarrollo en Suelo Urbano o Urbanizable: las viviendas podrán legalizarse a través de planes de Reforma Interior a través de proyectos de urbanización parciales que contemplen: sistemas para la recogida de los vertidos alcantarillado mediante su conexión a los colectores existentes o la implantación de depuradoras que pueden dar servicio a un conjunto de viviendas. La implementación de viales mínimos de accesos y conexiones que al menos 5 metros de ancho, que permitan el paso de vehículos y seguridad. Y la dotación de otros servicios como la electricidad, con la red general o con sistemas alternativos.
El desarrollo de estos Planes podrá ser realizado por los vecinos y en colaboración con el Ayuntamiento. En todos estos casos será fundamental la colaboración entre los vecinos porque serán ellos los que deban asumir los costes de urbanización.
Este mismo sistema contempla también que se respeten modelos de paisajes y zonas verdes para evitar impactos negativos. En estos suelos se podrá construir también, pero siempre de forma limitada y con arreglo a las mismas condiciones.
Viviendas en Suelo No Urbanizable: En este caso, las viviendas existentes también podrían legalizarse a través de un Plan Especial de minimización de impacto, que en lo esencial, son similares al proceso descrito anteriormente. Ahora bien, no se podrán construir nuevas viviendas, solo legalizar las que ya existen siempre que cumplan con los requisitos para evitar impactos.
Advertencia: Sin embargo, hay que tener en cuenta también otro detalle, la DATE establece un plazo limitado para poder desarrollar estos procesos y vigilará su cumplimiento.
El objetivo municipal es poder trabajar sobre cada una de las áreas de la Marjalería para determinar su ordenación pormenorizada, pero los vecinos de la zona también podrán tomar la iniciativa.
Este último seminario virtual ha contado con una participación registrada de 282 personas y ha recibido más de 130 preguntas. Muchas de ellas se han contestado durante la sesión, otras se realizarán mediante correo electrónico.
La exposición pública del Plan General de Castelló finalizará el próximo 2 de febrero, por lo que los ciudadanos que quieran presentar alegaciones deberán hacerlo antes de ese día.
Otra cosa son las dudas que pudieran plantearse, en cuyo caso, tanto el equipo técnico como el concejal de Urbanismo han mostrado su disposición a atender e intentar responder las dudas de los vecinos.
Hasta el próximo 2 de febrero los dos documentos que integran el plan seguirán estando disponibles en la web www.plageneralcastello.es y podrán consultarse físicamente en el Menador y en la Tenencia de Alcaldía del Grau; en horario de 9.00 a 14.00 horas y de 16.00 a 19.00 horas de lunes a viernes; y de 10.00 a 13.00 horas los sábados.
